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可怜装哭之后,恒大分拆上市自救

可怜装哭之后,恒大分拆上市自救

最近,恒大的瓜实在太多了!

9 月 24 日,一份名为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网络上流出。

虽然晚上恒大紧急辟谣,但这篇求救文章还是向外界传递了一个信号:恒大缺钱了!

根据 2020 年中报数据,恒大剔除预收款后的资产负债率为 85.3%、净负债率达 220%、现金短债比 0.36。

ZAKER 新闻观察到,今年 8 月底,住建局划定 " 三条红线 ",恒大被列为 " 红档 " 企业,有息负债不得增加,踩在钢丝上的恒大突然惊醒。

其实恒大负债率高并不是件什么新鲜事,今年年初,恒大交出的 2019 年业绩单显示,恒大资产负债率 77.9%,同比增加 4.2 个百分点;净负债率 159.3%,同比增加 7.4 个百分点;现金余额 2287.7 亿元,同比增长 12%。

过去房地产企业借助高杠杆进行快速扩张,想要迅速扩大规模,那就必须加杠杆,不然哪来的钱拿地投资?

作为一位商人,许家印有着不认输的骨气。除了扩大房地产布局外,过去恒大像只八爪鱼一样,搞水踢球造汽车,哪哪都有它的身影,而这些通通都需要钱,所以负债率一直居高不下。

但在 " 三条红线 " 出台后,重大游戏规则改变,降负债成了恒大今年的头等大事。

上演一场苦情戏后,恒大发现靠别人还不如靠自己,于是开启了一系列的自救行动。

可怜装哭之后,恒大分拆上市自救

分拆上市,曲线自救

先从最近发生的事说起,11 月 12 日,中国恒大据称获得香港交易所批准服务部门 IPO。据知情人士称,恒大物业集资至少 20 亿美元,甚至最高或筹集 30 亿美元,具体视市况而定。

为了让恒大物业上市,恒大早已布好了棋局。7 月 31 日,中国恒大(03333.HK)公告,公司正在考虑可能分拆物业管理服务及相关增值服务业务在香港联合交易所独立上市。9 月 29 日,恒大物业集团披露了其招股说明书。11 月 3 日,中国恒大公告,公司计划分拆恒大物业于香港联交所独立上市,11 月 18 日前名列股东名册的中国恒大合资格股东,将获得恒大物业股份的优先认购权。

中信证券研报指出,三道红线标志的金融监管政策令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆,加权益的手段。通过股权融资的方式补充权益,将会显著改善企业杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。

对于恒大来说,拆分物业上市成为恒大降低自身负债和风险的重要手段。在中期业绩发布会上,恒大总裁夏海钧提到,拆分物业上市和引入战投,使得恒大的净负债率下降了 19%,而随后首席财务官潘大荣再次在答问环节强调了这一点。

除了拆分物业上市外,10 月 20 日证监会官网显示,中国恒大新能源汽车集团有限公司拟首次公开发行股票并在境内证券交易所上市,现已接受海通证券辅导,并在深圳证监局进行了辅导备案。

7 月 27 日,恒大健康 ( 0708.HK ) 发布公告,公司更名为 " 恒大汽车 ",从宣布成立到驶向科创板,恒大汽车仅用了短短三个月。

在造车模式还未成熟之下,恒大汽车便加速前进,不少业内人认为恒大汽车选择在这个时候上市也是缓解资金压力的一种手段。

卸掉千亿包袱,轻装上阵

要说最能让恒大松一口气的,那就是卸掉 1300 亿战略投资的包袱。

四年前,恒大为重组回 A 上市,先后引入了 1300 亿战略投资,并签订了对赌协议:如果 2021 年 1 月 31 日前重组未能完成,1300 亿战略投资资金将从权益变为负债,恒大必须悉数回购。眼看着重组无望,这 1300 亿战投成了恒大的心头大石,也成了 9 月那场 " 苦情戏 " 的最终导火线。

直到 11 月 8 日,中国恒大发布公告,已终止与深深房的重组计划。

据恒大公告披露,1300 亿战投中的 863 亿战投已签订补充协议,同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益;357 亿战投已商谈完毕,即将签订补充协议;50 亿战投由于涉及其自身大股东的资产重组,正在商谈;剩余 30 亿战投的本金恒大集团已支付,即将回购。

如今,这一对赌风险已经基本排除,大头一笔勾销。

恒大还开启了还债 " 加速度 "。10 月,恒大一口气在 10 天内以自有资金提前偿还了 3 笔共计 294 亿港元债务,目前恒大年内所有到期债券已偿还完毕。

提前还债除了能卸掉包袱轻装上阵外,恒大还因此向外界证明了自己的资金实力。

毕竟一个缺钱的企业,是没有办法提前还钱的。

少拿地多卖房,38 天销售额 1416 亿元

过去,恒大拿地一向疯狂。据中指研究院数据显示,恒大 1-10 月拿地总金额 900 亿元,拿地面积 2740 万㎡,分别排在全国房企第三和第二名。

要知道这已经是收敛后的结果,踏入 8 月之后,恒大拿地规模明显下降。在 9 月之前,恒大的拿地年总金额及年总面积一直位居全国房企冠军,直到 9 月排名才往下降了 1-2 名。10 月,恒大拿地金额仅为 12 亿元,环比下降 81.82%。

" 少拿地,拿好地 " 成了 2020 年下半场恒大的拿地策略。

当然,钱不是省出来的,而是赚出来的!方正证券曾指出,通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式,达到 " 三道红线 " 指标,并不能真正地控制负债规模,未来房企的经营重点还得从加强销售回款出发,提高盈利水平,加强自身回血能力。

通过实现快速销售从而促使现金回笼,目前也是恒大降负债的主要举措。中指院数据显示,恒大在 1-10 月权益销售额为 5920.3 亿元,权益销售面积为 6518 万平,位居全国房企销售业绩第一位。

销售额度的提升和今年恒大的打折促销力度离不开关系。" 金九银十 " 期间,恒大率先在房企中开启打折抢收战,推出了 7 折卖房,为了回笼资金,不惜以价冲量。在 " 全线 7 折 " 打响的 38 天里,恒大共实现销售额 1416 亿元,创同期历史新高。

经过一系列的组合拳,恒大负债率大大降低,但最终成效如何,还得等年终成绩出来。

虽说演了场 " 苦情戏 ",但最终恒大还是用实力证明了自己。

ZAKER 新闻出品

文 / 谭晓洋

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