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连云港城建增收不增利 代建款未到账现金流吃紧

连云港市城建控股集团有限公司(以下简称“连云港城建”)日前取消了新一期发债计划,紧接发布的2019年年报透露出公司业绩下滑的信号。

2019年,连云港城建的营收为56.67亿元,同比增长12.01%;营业利润和净利润分别实现8.13亿元和5.96亿元,同比分别下降11.76%和7.56%;归属母公司净利润为5.75亿元,同比下降0.58%。

《中国经营报》记者了解到,连云港城建是江苏省连云港市市属国企,自2015年成立后营收一路攀升,但在2019年陷入增收不增利的局面。此外,连云港城建承担的代建项目形成了大量应收款和有息债务,公司现金流逐渐吃紧。

净利润首度下滑

连云港城建承担连云港市的土地开发、基础设施建设投资等职能,2019年营收继续保持增长,但利润却未达预期。

2016~2018年,连云港城建的营收一路攀升,分别实现35.25亿元、40.20亿元和50.60亿元,增长率依次为29.88%、14.03%和25.86%。公司的营业利润也保持同向增长,分别为4.67亿元、8.65亿元和9.21亿元。

进入2019年,公司利润增势出现下滑。年报显示,公司的三大业务市政基础设施建设、商品房销售和城市绿化亮化,分别实现营收24.35亿元、23.40亿元、3.82亿元,依次占总营收的42.96%、41.29%和6.74%;毛利润分别为2.21亿元、5.76亿元、0.14亿元,分别比上年增加-0.32亿元、0.78亿元和0.09亿元。

从公司近年的发展来看,利润增速下降成为明显趋势。2016~2019年,公司营业利润的增长率分别为69.49%、86.28%、6.48%、-11.76%;净利润的增长率分别为42.22%、15.46%、0.63%、-7.56%。

相关资料显示,连云港城建成立于2015年8月,旗下涵盖子公司共51家,目前已形成市政和房地产两大核心板块。

其中作为核心业务的市政基础设施建设,对公司业绩的带动作用逐渐有限。2019年,市政基础设施建设的收入为24.35亿元,同比增长9.51%;实现毛利润2.21亿元,同比下降12.60%。而近3年,该业务的毛利率分别为12.79%、11.35%、9.06%,呈下滑趋势。

连云港城建在2020年度第二期中期票据募集说明书中表示,市政基础设施建设的成本支出规模较大,对营业成本的影响明显。2017~2019年,市政基础设施建设的营业成本分别为13.69亿元、19.71亿元和22.14亿元,分别占总成本的41.28%、47.71%和47.36%。背后也折射出公司经营成本的高涨,总成本由2017年的38.50亿元增长到2019年的53.09亿元。

除市政项目外,房地产作为连云港城建的重要板块,共布局11家子公司负责房地产开发经营业务。

根据连云港城建在2017年、2018年和2019年三季度披露的信息,房地产板块中,除商品房销售维持增长外,租赁和物业管理的毛利润出现较大波动。其中租赁业务的毛利润分别为0.79亿元、0.91亿元和0.08亿元;物业管理的毛利润分别为-0.05亿元、0.06亿元和-0.04亿元。

此外,连云港城建承担土地开发职能,负责老城区棚户区的拆迁改造任务、凤凰新城等的土地整理开发工作。受出让计划等影响,2018年和2019年前三季度,连云港城建未实现任何土地开发收入。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,公司出现增收不增利的情况有多重原因。首先是企业拿地成本比较高,其次房地产市场的限价政策,压缩了企业的净利润空间。而连云港城建还有不少棚改地块,部分资金回笼较为缓慢。

与此同时,连云港城建的经营活动现金流面临较大压力,并多年持续为负,2015~2017年分别为-16.46亿元、-13.32亿元、-24.13亿元。2018年,由于房地产项目预收款增多,经营性现金流入有所增长,为5.65亿元。到2019年又再度转为负值,为-1.83亿元。连云港城建方面称,由于业务投资力度加大、应收款回收等因素,导致经营性净现金流呈波动态势。

项目等待回款

连云港城建承担部分政府代建项目,导致应收款和有息债务的规模持续扩大,且现金流承压多年。

2017~2019年,连云港城建的应收账款分别为89.83亿元、98.45亿元和101.66亿元。最新年报显示,应收账款主要为委托代建项目工程款。此外,公司的其他应收款也表现为大幅增长,近3年分别为80.58亿元、121.13亿元、141.06亿元。

上海新世纪的评级报告称,连云港城建在基础设施代建业务的应收代建款金额大,回款进度较慢,对公司资金周转产生不利影响。Wind数据显示,2019年连云港城建的应收账款周转率为0.57,低于同行业1.79的中位数。

连云港城建在最新一期债券募集说明书中表示,公司采用委托代建的模式,对市政、道路、污水管网、棚改等开展建设,并承担融资职能。根据代建协议,连云港城建先行垫款建设,因此造成应收款余额较大。

上述文件显示,代建项目完工后,回款周期预计3到5年。盘和林认为,在目前成本不断上升的现实下,如此长的回款周期已经影响了公司生产经营。就连云港城建的情况来看,部分资金的结转、土地挂牌以及棚改资金回笼等存在一定时间差,也是造成公司利润增长下滑的原因。

截至2019年3月末,连云港城建的主要完工代建项目共75个,包括市政基础设施、文化艺术城等。按照计划,回购方需支付金额191.27亿元,连云港城建已收到回款112.96亿元,尚有 78.31亿元未收回。

根据连云港城建披露的回购计划,2019年4~12月、2020年和2021年,已完工的景观湖公园、绿化亮化等26个项目将分别收回20.96亿元、19.44亿元和20.54亿元,其余17.37亿元未明确回款时间。

除了已完工项目,公司的在建市政项目包括连云港市棚户区改造工程、凤凰新城新型城镇化项目、市区部分道路市政出新工程等,总投资为167.57亿元。截至2019年3月,这些在建项目完成投资130.46亿元,尚需投入37.11亿元。

近年公司在投资活动产生的现金流持续流出,2016~2019年分别为-41.59亿元、-1.16亿元、-24.76亿元、-1.41亿元。此外,公司通过筹资活动带来的资金流入波动增长,近4年的筹资活动现金流净额分别为81.56亿元、19.16亿元、-17.28亿元、41.68亿元。

连云港城建方面称,根据投资计划,未来3年公司在建、拟建的委托代建项目资本性支出规模约60亿元,有息债务规模将随之增长。

2019年末,连云港城建的债务总额为584.67亿元,较2018年增加82.78亿元,负债率由66.03%上升到69.93%。

截至2019年末,公司的流动负债为249.84亿元,包括短期借款54.11亿元、1年内到期的非流动负债为80.92亿元等。当前公司的流动比率和速动比率分别为2.7和1.5,具备短期偿债的能力。

除了流动负债,连云港城建通过发行多期债券进行融资,有息债务规模增加。Wind数据显示,公司从2016年至今,共发行16期债券,发行规模达109.5亿元。其中2只超短期融资债券将于2020年到期,金额为10.5亿元。

面对不断累积的债务,连云港城建采取以债偿债方式。2020年初,连云港城建共发行3只债券,包括2期私募债和1期一般中期票据,总额为21亿元,用于偿还公司债务。

公司此前计划发行的2020年度第二期中期票据,规模为10亿元,已于4月25日取消。募集说明书中称,该中期票据拟用于偿还发行人本部及下属子公司有息债务本息。在已到期的债券中,“16连云城建MTN001”“17连云城建MTN001”“18连云城建PPN002”均发生用途变更,用于归还公司的有息债务。

《中国经营报》记者就主营业务经营和债务等问题致电连云港城建方面,相关人员表示拒绝回复,“暂不接受媒体采访”。而连云港国资委方面则表示,相关问题需要找企业询问。

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