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疫情下,未开张的店铺该怎么活下去?可以要求减少或免除租金吗?

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疫情发生后,除了有大量合同不能履行外,还有些合同则因疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难,若继续按照原约定条款履行,会存在对一方显失公平的情形。

例如,餐厅因疫情防控措施的影响而停止营业,若在疫情期间,仍让经营者负担高额的商铺租金给付义务,虽然此时的金钱给付仍能履行,但其履行无疑将给债务人造成沉重债务负担,继续按照原合同条款履行将会显失公平。

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那么,因疫情导致的此类合同纠纷又该怎么处理呢?

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条,

“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,

继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,

当事人请求人民法院变更或者解除合同的,

人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

这是法律关于合同履行中发生“情势变更”情形的处理。

本案中是由于不可抗力的间接影响造成的,仅导致合同履行困难,但是没有达到不能履行程度,则不能依据合同法94直接解除,也不能适用117、118条的规定主张免责,而应当根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条规定进行变更或解除。

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此类案件在2003年非典型肺炎爆发时曾大量出现,当时也有法院以情势变更为由,判令出租人适当降低租金或者延期给付租金,以缓解承租人所面临的经济困境。

不可抗力事件的发生未影响合同履行时,不适用情势变更原则;

不可抗力事件导致合同不能履行时,仍不适用情势变更原则;

只有满足因不可抗力事件的间接影响导致合同履行十分困难,但尚未达到不能程度,按原合同继续履行将显失公平之时,方可适用情势变更原则。

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综上,对因疫情产生的合同的纠纷,应当区分情况进行处理。纠纷发生后,各方应友好协商或在律师的指导下寻求解决方案,使纠纷在最经济、高效的途径下解决。

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作者:庄学超律师

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