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现金支付购房款有充分证据支撑的,不应否定真实性

博法律师说

1.声称现金支付,因时隔较长而无法提交银行提款记录,能够提供出卖房公司会计记账凭证和现金存款单原件,能够佐证出卖方公司收到钱款并在当天存入银行的,不能仅以现金支付不符合常理为由否定付款事实。

2.是否实际使用案涉房屋并产生水电、物业或装修等费用,并非认定占用使用的唯一因素。

基本案情

2011年7月28日,钟某某与A公司签订《商业公寓认购书》,认购A公司开发的商业公寓物业3栋3层31号物业,建筑面积47平方米,单价5980元/平方米,总价28万元。2011年7月28日,A公司向钟某某出具28万元的收据一份(载明为诚意金。根据A公司2011年7月29日的财务记账凭证记载,A公司收到钟某某诚意金56万元。

2011年9月22日A公司取得案涉《商品房预售许可证》。2011年9月26日,钟某某与A公司签订了《商品房买卖合同》,该合同主要载明钟某某购买A公司开发的B3幢3层31号房屋,房屋用途为商业,总价款28万元,A公司在案涉房屋交付之日起700个工作日内负责办理房屋所有权证书。2017年1月15日A公司将钥匙交于钟某某,并办理交房手续。2018年9月5日深圳市B物业管理有限公司成都分公司开具钟某某于2017年1月15日完成交房手续并入住的证明。2018年10月23日A公司出具证明,载明该公司于2011年7月28日收取钟某某缴纳的现金56万元,用于购买3栋3层31、32号两套案涉房屋。

另查明,C公司因与A公司等因融资借款产生纠纷,提出财产保全申请,要求查封、扣押、冻结A公司等价值3亿元的财产。一审法院裁定查封了A公司名下项目房屋1262套。嗣后,钟某某对查封的上述房屋中的3栋3楼31号房屋提出了书面异议,以其系房屋的实际所有人为由,请求解除对该房屋的查封。一审法院于2018年9月16日作出执行裁定,驳回了钟某某的异议请求。

现金支付购房款有充分证据支撑的,不应否定真实性

法院审理

最高人民法院认为:

本案争议焦点为:钟某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先,会计记账凭证中“其他应付款”是指企业在商品交易业务以外发生的应付和暂收款项。本案钟某某最初与A公司签订的为“认购书”,明确约定28万元作为签订买卖合同的担保并使用“诚意金”的名称入账,故列入暂收款项并不存在疑问,不能仅以记账类别认定双方系民间借贷或其他债权债务关系。一审法院认定钟某某确系在人民法院查封案涉房屋之前与A公司签订了合法有效的书面合同,并无不当。

其次,关于钟某某是否实际支付完毕购房价款的问题。上诉人钟某某主张系现金支付,因时隔较长而无法提交银行提款记录,A公司对此并未提出异议,该公司会计记账凭证也明确载入该款项。二审中,钟某某又举示了A公司的记账凭证和现金存款单原件,证实在钟某某交款当天,A公司即将56万元联同另一购房人杨定根定金5万元存入银行。该证据虽非直接证据,但与其他证据相互印证。据此,不能仅以现金支付不符合常理为由否定钟某某付款事实,本院对钟某某已经实际支付56万元的事实应予认定,案涉房款已支付完毕。

现金支付购房款有充分证据支撑的,不应否定真实性

第三,对于案涉房屋的交付占有问题,钟某某在一审阶段已经提交案涉房屋钥匙以及A公司接房单、物业公司的情况说明等,足以认定案涉房屋已经交付钟某某使用。至于涉及钟某某是否实际使用案涉房屋并产生水电、物业或装修等费用,并非认定占用使用的唯一因素,故钟某某虽未能提供,但不足以影响认定案涉房屋交付占有的事实。

第四,对于上诉人C公司主张的钟某某对于未办理房屋产权登记存在过错的问题,本院认为该主张不能成立,理由如下:根据钟某某与A公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第1项的约定,对于案涉房屋的转移登记,约定由钟某某委托A公司向登记机关申请办理,上诉人所主张的缴纳税费等问题,也应由A公司向钟某某开具购房发票并向登记机关提出申请之后,方能由钟某某缴纳诸如契税、维修基金等款项。但本案审理中,A公司并未出庭应诉,也未向钟某某开具购房发票,钟某某无从得知需要缴纳的契税及维修基金的具体数额,难以将该过错归咎于钟某某,且合同约定的交付之日起700个工作日的办理期限尚未届满,故对该上诉主张不予支持。

此外,上诉人C公司申请对认购书和买卖合同的形成时间进行鉴定,系基于对钟某某与A公司之间存在虚假诉讼的怀疑。如前所述,双方之间交付购房款项以及签订认购书等均属真实,双方认购书虽系预约合同,但仍系就买卖商品房而签订,即使后来的商品房买卖合同系倒签,也未排斥认购书系买卖合同的性质,本案认购书符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的书面买卖合同的情形,故一审法院未予准许上诉人的鉴定申请,并无不当。

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