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买房送面积?小心被忽悠

近几年,买房赠送飘窗、花园、露台、地下室、阁楼等广告屡见不鲜。买房“买一赠一”或“买大赠小”已经成为开发商卖房促销的重要手段。那么,开发商赠送的面积主要包括哪些?赠送面积计入产权吗?其中有什么隐患?记者对此进行了采访。

形式包括赠送飘窗露台错层等

买房时,销售者经常提到到“赠送面积”,让购房者觉得这套房子物超所值。从事房地产行业多年的孙先生表示,所谓的赠送面积,是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范,尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间,以提高单位使用率,让购房者觉得“物超所值”。一般开发商赠送的面积多是一层小院、飘窗、露台、错层、地下室等。

孙先生表示,首先,赠送面积中比较常见的情况就是购买一层住宅送花园。实际上,一层小院应属于公共面积,购房者的房屋产权证上不会有小院的测绘面积。而且同样是一层住宅,送小院的房屋单价会略高于不送小院的房屋单价。

其次,顶层的房子一般不好出售,开发商就会利用赠送阁楼的方式吸引购房者。根据相关规定,阁楼结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.2米及以上2.1米以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.2米以下的部位不应计算建筑面积。“很多本来就不应该计算面积的阁楼,都被开发商以赠送名义卖了。”孙先生说,购房者可以进行实际测量,不要被销售人员迷惑。

再次,开发商还经常会以赠送露台来吸引消费者。“现在很多年轻人一听到有露台就很心动,觉得夏天可以烧烤,平时还可以健身。”孙先生说,露台是设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的、有围护设施的平台。露台本身就是不计入建筑面积的,完全免费归购房者所有(如果露台位于公共区域,则露台属于全体业主),并不是开发商赠送的。

此外,近两年还比较流行赠送飘窗。孙先生表示,飘窗有内飘窗和外飘窗两种。飘窗是否计入建筑面积,取决于飘窗台到天花板的高度,如果高度低于2.2米,则不计入建筑面积,此外,低于2.2米的落地窗也不计入建筑面积。“如果销售人员说要赠送飘窗,一定要注意是内飘窗还是外飘窗,是否符合标准,不能一味听信宣传。”孙先生提醒。

大多数赠送的面积只有使用权

赠送的部分到底有没有产权?山东王杨律师事务所律师王建华表示,按照国家标准《房产测量规范》的规定,大多数赠送的面积只有使用权,没有产权,如露台、花园、不独立使用的地下室等,甚至有的是属于业主共有部分,开发商并不能约定为属于某一户业主使用。

另外由于赠送面积不属于产权面积,所以如果遇到赠送面积缩水、拆迁、出售、继承、抵押等情况时,购房者的权益将无法得到保障。

赠送面积是否要交物业费?物业收费标准以房屋登记的面积作为主要的计算依据,在没有进行产权登记前,物业公司可依据房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

结合自身实际情况,对于开发商赠送的面积是否需要收取物业管理费,主要取决于房屋登记簿有无登记。

如果赠送部分的面积不属于房屋登记簿登记的面积,物业服务公司不应该收取相应的物业服务费用,如果没有办理产权登记,物业管理公司一般应当按房屋买卖合同记载的建筑面积计算物业服务费。

房屋登记以后,应据实结算,根据房屋登记簿登记的面积情况,多退少补。

也就是说,一般情况下,物业费、取暖费等以不动产权登记证上载明的面积收取。如果赠送面积没有计入不动产权登记证,那么就不需要缴纳物业费取暖费等。这么看来,还是收物业费的赠送面积会更靠谱一些。

王建华提醒购房者,购买的住宅有赠送面积时,一要注意合同。在签订购房合同之前,一定要把赠送面积的条款写入正式购房合同,确认赠送的面积是否根据国家规定将面积自身算成半面积或不算面积的情形;二要弄清楚赠送面积的真实情况,防止把公摊面积、公共绿地面积、阳台等作为赠送面积;三是注意不动产权登记证的内容。在验房收房过户时,确保赠送面积是可以办理不动产权登记证的,与房屋主体享受同等待遇;四是关注赠送面积的实用性。有的户型不好,赠送面积部分潮湿、采光差,装修时不好改造不说,日后实际使用率也低。

本报记者 李楠

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