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遇到霸王条款,我们该怎么办?

一、什么是霸王条款?

霸王条款是指一方提前拟定好用来免除自己责任、限制对方权利、加重对方责任并且反复使用的格式条款,像严禁自带酒水,特价商品不退不换,最终解释权归本店所有、商品一经售出概不退还、商家促销对赠品质量概不负责等等这些条款、通知、声明、店堂告示,都是《合同法》《消费者权益保护法》等法律明确规定无效的格式条款,也就是我们说的霸王条款。

在法律层面上,它有三个内涵:

其一它是格式条款,指当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,最常见的载体是格式合同,比如租房合同、购房合同以及劳动合同。

其二它会改变责任,指的是提供的一方会用它免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利,因而对权利和义务产生了影响,这种常见于违约条款。

其三它应合理告知,指的是制作方、提供方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的事实,如果对方要求解释,应当予以说明,要注意的是这种告知义务要求很低,只要把文字加黑加粗或者加下划线就算是告知了,如果你不问,他们也就没有解释的必要,手头没有合同,可以随便打开手机上的一个app,看看他们的隐私政策或者服务协议什么的,绝对有黑有白有深有浅。

二、买房的霸王条款?

所有人都知道霸王条款无效,但它仍然无处不在:酒店饭店KTV、按摩足疗桑拿房、物业中介售楼处随处可见,法律规定无效仍然广泛存在,在买房时会遇到什么样的霸王条款呢?比如:

1.本广告为要约邀请,一切图片、文字说明以合同为准。

2.出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料等,不得视为合同内容条款,出卖人享有最终解释权。

3.本认购书签订7日内,认购人未能与出卖人签订正式购房合同的,认购人所付诚信金或定金不予退还。

4.楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人,屋顶和外墙面广告权归属出卖人。

5.占用小区的道路或场地用于停放的车位,全部归出卖人,出卖人有权出售、出租。

6.商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,单价保持不变,按实结算购房款。

7.买受人若选取个人住房按揭贷款方式,如造成银行放款延误,影响出卖人回款,房价按现价上调。

8.因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的,出卖人不承担违约责任。

9.因出卖人原因,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金,合同继续履行。

10.买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话及装修保证金等费用,否则不予办理入住手续。

三、遇到了该怎么办?

做决定的前提是明确自己买还是不买,如果不买的话,就是怎么退定金退款的事情,要买的话就是考虑怎么固定对自己有利的证据了,出发点不一样买房时落脚点不一样。

第一,保存宣传资料,以备不时之需。开发商在营销推广宣传的时候,沙盘、广告中所呈现的房屋状况要尽可能固定下来,如果涉及到装修还要确定装修标准之类的,有的会宣传时存在的信息,到签合同的时候就不存在了,保存的资料就能证明这些信息的确存在过,这些虽然没有写到合同里,但是按照司法解释是有机会认定为合同内容的。

第二,强调自身需求,明确影响因素。对于开发商宣传但又不在合同中体现的内容,在留存证据的基础上,还要强调自己对于这些内容的渴求程度,比如说家中有老人要养老,所以才打算买一楼,好几个小区都有一楼,但为甚么选这个楼盘呢,是因为你们说要给我送一个花园,老人在花园里待得开心,晚辈也是尽了孝心。这在后面如果发现花园是公共的,自己不能独立使用,还有机会找开发商的麻烦,要不然这种买房送花园、送面积最终只能吃个哑巴亏,因为那些面积不属于开发商。

第三,明确双方权责,签字务必慎重。如果因为霸王条款不买房屋了,不要记着要求退定金呢,先把开发商不改合同的情况固定一下,这样就不是你们双方的责任了,毕竟签合同时双方相互协商的,谁也没有权利强制缔约,所以是在双方协商阶段达不成一致意见才无法继续进行的,这在法律上应该叫不可归责于双方的事由。但实际上不会这么顺当,因为开发商肯定说是因为你的原因没签合同,所以按照认购书什么的不会退定金的,但只要你提的修改意见是合理中肯的,法律还是站在你这边的。

我们经常有一个误区,为什么法律不保护购房人,反倒让开发商为所欲为呢?其实不是这个样子的,是开发商把什么都设计好了,而我们买房只能往套子里钻,本来还有一些技巧可以弥补,但买房哪儿顾得上这些,听中介的、听销售的人不少,听律师的人不多,把中介费砍一半用来咨询律师,获得的收益可能是一倍,重要的是,你要有这个意识。

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