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白银还是青铜时代?年内近百家房企破产,还有1.46万亿债务压顶

白银还是青铜时代?年内近百家房企破产,还有1.46万亿债务压顶

时隔一年多,万科再喊“活下去”,始终居安思危的龙头房企,在目前这种大环境下活的其实算是比较滋润的了。

在2018年秋季例会上,万科首次喊出要“活下去”,那场例会的主题就是“活下去”。仅凭一张简陋的海报图片,这个事不仅登上了当时的热搜,一时间还占据了所有新闻平台的头条,成为当时业内外讨论的焦点。

龙头万科高喊“活下去”,突然一下给所有人了一个警告,房地产的黄金时代已经过去,未来只能是白银时代,搞不好还只是个青铜时代。

然而,最近,在3月17日万科2019年线上业绩推荐会上,万科董事会主席郁亮再次喊出“活下去”,他说:

2018年秋天,万科秋季例会的主题是“活下去”,这在当时是处于‘居安思危’的考虑,让我们保持清醒和警惕,但是没想到在今天“活下去”变成一个特别真实的存在。我希望每个人、每个企业都能健康的活下去,活得好,活的久。

一直居安思危的万科也交出了不错的成绩单,2019年万科全年营收3679亿元,同比增长23.59%,实现净利润389亿元,同比增长15.10%。

即便如此,万科2019年的业绩增速还是出现了明显放缓的迹象,2018年业绩增速还高达20.39%。但这,比起那些已经宣告破产的小房企好太多了!

年内近百家房企破产

前两天有媒体报道,受新冠肺炎疫情影响,年内短短几个月就已经有近百家房企宣布破产,这个事也被送上了微博热搜话题。

白银还是青铜时代?年内近百家房企破产,还有1.46万亿债务压顶

这个话题来源是因为,据人民法院网的消息,截至3月23日,已有98条房企宣布破产的公告。同时,也有统计数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490亿。

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我特意将人民法院房地产破产文书列表的页数截下来了,目前查到的最多50页,一页有15条破产文书,那么总共差不多就应该有750条破产文书。我再看了一下,第50页上的时间是2018年12月的破产文书。

也就是说,如果每一条破产文书对应一家房地产公司的话,那么就是,过去1年零3个月时间总共就有750家房企破产。看上去很严重、很残酷,确实也很残酷,这就是目前房地产公司面临的现实!

不过,仔细再去研究一下会发现,这些破产的房企中大部分都是一些小房企,规模越小,在行业震动、规则变动的大环境下,抗风险能力越小。

比如,衡阳西湖置业股份有限公司,这个公司应该规模稍微要大一点,因为已经是股份制公司了。查了一下,这家公司属于小微企业范围,注册资本只有1040万左右。

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再比如,宁波冠润房地产开发有限公司注册资本只有1000万,四川华艺房地产开发有限公司注册资本只有1000万,目前已经被吊销执照了,益阳市美嘉房地产开发有限公司注册资本为5000万……

写到这,突然想起之前看到有人说过一句话:在上世纪90年代,你只要手上有100万就可以开房地产公司,开发房地产,因为你可以通过银行贷款加杠杆撬动千万上亿的项目。

只是,到现在,龙头房企连续喊话“活下去”,房地产黄金时代过去之后,100万做房地产开发基本已经不可能了,别说1000万资本,就是1个亿的资本又能做什么房地产开发项目呢?

作为对比,大家可以看看A股主要上市房企的注册资本,万科注册资本110亿、保利注册资本119亿、招商蛇口注册资本79亿,看看这下大房企资本是破产小房企的多少倍?

只能说,现在的房地产行业已经不是小资本玩家玩得了的了,拼的是谁的资本更雄厚!

即便一些较大房企有了足够的资本,但这依旧还是一个大鱼吃小鱼的世界……

行业破局蕴含投资机会

看到这个标题可能有人又要骂我,投资个屁,房价要是不跌,很多人根本买不起房子,没人买房子了,房地产公司能活的好?

站在房产消费者的角度来看,这逻辑没毛病。但是,我想问大家两个问题:第一,房价过去几年的大幅上涨,真的是房地产开发商们抬上去的吗?第二,中国的房地产行业会不会消失?

第一个问题,也许大家会认为是开发商主动联合起来涨价才导致现在的高房价,但我有不同看法,即便认为高房价是因为开发商涨价的原因,但开发商也是被动涨价,这一点可以从主要房企的毛利率看出来。

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万科过去10年毛利率,最高是在2010年,现在的毛利率还比2010年低,但是大家想一下,现在的房价高还是2010年时的房价高?其中原因,大家再想想房地产企业的主要成本来自哪里?这我就不多说了。

第二个问题,毋庸置疑,答案时否定的,中国房地产行业不可能消失,且在未来很长一段时间内房地产依旧是支柱产业。

搞清这两个问题后,再说说为什么有投资机会?

首先,所谓机会并非指通过买房实现保值增值,这一点多看几条国家对地产的调控政策就能明白其中深意,一句话就是“房住不炒”!

其次,机会是指针对龙头房企的投资机会。从行业的角度来看,随着一些小资本玩家的逐步破产退出,龙头房企的市场份额会越来越大,因为前面已经确定了,中国房地产行业不会消失,行业不会消失房企就不会消失,那么龙头房企自然就会逐步吞掉原来小房企的市场份额,从而巩固龙头地位。

地产股一直的估值都不高,目前万科、保利的市盈率都在10倍以下,原因是因为地产公司长期的高负债率导致市场对其财务风险的担忧。而最近几年全社会全面去杠杆,一些上市房企,甚至一些银行资产负债率呈现逐步下降的趋势。

可想而知,如果地产公司高负债的问题能够解决的话,市场对其的估值水平也会相应提升。当然,在全面去杠杆的过程中,一些杠杆过高,财务资金链崩的过紧的房企,多数是一些小房企,就会在这个过程中被淘汰出局。

所以,虽然房地产的整体环境发生变化了,从黄金变白银,甚至变成青铜了,但是对于龙头房企来说也许就是新的开局!

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