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商品房买卖中的重复收费如何维权

商品房买卖中的重复收费如何维权

文 | 石艳娟 贵州群众律师事务所

案情导读

2012年、2013年贵州某房地产开发公司将其开发建设的某住宅小区出售,其与住宅小区业主签订了商品房买卖合同及其附件,双方在《商品房买卖合同》第七条第三款约定商品房价格已包括水、电等建设安装费用,同时又在补充协议约定由房开代收电力、供水相关费用,直至2019年小区业主通过相关文件及其相关案例,了解到贵州已经取消了收取三通费,因此,该小区业主与2019年8月委托我们向被告所在地人民法院提起诉讼。

本案的焦点问题

1、被告是否构成重复收费?

2、诉讼时效

3、双方对于补充协议中上述费用的约定是否合法有效?收取费用是否应当退还给业主?

律师意见

1、原告与被告房开公司签订的《商品房买卖合同》第七条,计价方式与价款中约定:“前述商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”但被告在附件十二的补充协议中约定:“配套设施:双方明确在签订《商品房买卖合同》时,按照电力、供水等部门的相关规定,由出卖人代收取相关费用。”结合商品房买卖合同 第二十九条约定:“本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充(补充协议见附件十二),但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。”原告认为被告附件十二补充协议第一条不合理的加重原告的责任,其代收费用没有事实和依据,构成重复收费。

2、关于诉讼时效的问题:第一,主张合同条款无效,属确认之诉,确认之诉是指原告请求人民法院确认自己与被告之间存在或不存在 某种法律关系存在或不存在的请求,就是要求确认权利关系或法律关系之诉,承认这种请求的判决,第二,诉讼时效是指权利人于一定期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的请求权,就丧失该项请求权的法律制度。第三,诉讼时效其适用范围仅限于请求权,而确认之诉属于形成权,不属于诉讼时效客体范围,不适用诉讼时效的规定,所以确认之诉没有诉讼时效。对原告基于合同无效而提出的返还主张,其诉讼时效应自《商品房买卖合同》附件十二中第一条被确认无效之后起算,故原告主张退款的诉请并未超过诉讼时效。

法条链接

1、2009年1月7日,贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》,该条例自2009年5月1日起施行,该条例第三十一条规定:“商品房买卖合同应当包括下列内容:(一)当事人名称或者姓名和住所。………..   (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。

2、贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中指出:“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。

3、《中华人民共和国合同法》(中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过,于1999年10月1日起施行)

第三十九条 采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

【解释】本条是对格式条款无效的规定。

本条明确规定了格式条款在什么情况下无效。本法第五十二条是对于无效合同的规定。如果格式条款具有本法第五十二条规定的情形当然无效。本法第五十三条是对合同中的免责条款的规定,如果合同中有免除“造成对方人身伤害的”或者“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”责任的条款,则该条款无效。如果格式条款具有第五十三条规定的情形,当然无效。

除了上述两种情况,如果提供格式条款的一方当事人免除其责任、加重对方责任、排除对方当事人的主要权利,则该条款无效。这一规定与第五十二条、第五十三条规定的情形一样,是当然无效的条款,即使当事人同意,也不使其产生效力。

第四十一条 对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

4、《城镇燃气管理条例》(国务院令第583号公布、第666号令修订)

第十一条 进行新区建设、旧区改造,应当按照城乡规划和燃气发展规划配套建设燃气设施或者预留燃气设施建设用地。

对燃气发展规划范围内的燃气设施建设工程,城乡规划主管部门在依法核发选址意见书时,应当就燃气设施建设是否符合燃气发展规划征求燃气管理部门的意见;不需要核发选址意见书的,城乡规划主管部门在依法核发建设用地规划许可证或者乡村建设规划许可证时,应当就燃气设施建设是否符合燃气发展规划征求燃气管理部门的意见。

燃气设施建设工程竣工后,建设单位应当依法组织竣工验收,并自竣工验收合格之日起15日内,将竣工验收情况报燃气管理部门备案。

5、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》(2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过)

第三十条 房地产开发企业和房地产经纪机构应当自商品房销售合同签订之日起3日内将销售合同报送房地产开发项目所在地房地产主管部门备案登记。

第三十一条 商品房买卖合同应当包括下列内容:

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本状况;

  (三)商品房的销售方式;

  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

  (五)交付使用条件及日期;

  (六)装饰、设备标准承诺;

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任;

  (八)商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求;

  (九)非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属;

  (十)面积差异的处理方式;

  (十一)办理产权登记有关事宜;

  (十二)解决争议的方法;

  (十三)违约责任;

  (十四)双方约定的其他事项。

  前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。

  商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。

  推行商品房买卖合同示范文本。

6、《贵州省人民代表大会法制委员会关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》(2014年4月17日)

新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。

7、《贵州省燃气管理条例》(2015年第三次修正)

第六条 旧城改造和新区开发应当按照燃气专业规划,配套建设燃气设施。

燃气专业规划范围内的新建、扩建、改建工程,其燃气基础设施应当与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

相关文件

1、《国家发展改革委印发<关于加强配气价格监管的指导意见>的通知》(发改价格〔2017〕1171号)(2017年6月20日)

第七条 加强配气延伸服务收费监管。城镇居民新建住宅燃气工程安装费等纳入房价,不再另外向燃气用户收取。

2、《贵州省发展和改革委员会关于印发<贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法(试行)>的通知》(黔发改价格〔2018〕821号)(2018年6月26日)

第十九条 城镇居民新建住宅燃气工程安装费(即居民燃气庭院管网和室内管道安装费)等纳入房价,不得再向业主另行收取。

提醒

相关职能部门应加强法律法规规章的宣传和落实力度,确保行政相对人对相关政策知悉明了。要进一步加大以案释法、政策解读力度,切实保障广大购房者利益。要督促水、电、燃气的配套设施建设,按照法律法规要求将燃气设施建设纳入建设工程审批内容,切实加强对水、电、燃气设施建设的监督检查。房地产开发企业要积极加强与水、电、燃气经营企业沟通,通力合作,做好项目建设规划与水、电、燃气发展规划的统一,严格按照法律法规及国家政策要求落实水、电、燃气配套设施建设三同步制度,真正做到水、电、燃气设施与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。提醒广大购房者平时要多关注相关的政策法规,对侵害自己合法权益的行为,要善于依法维权。

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