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疫情属于不可抗力 你的房子可能延期交房

来源:廊坊云报

疫情防控期间,基于目前交通管制、人员隔离等疫情防控现状,施工企业可能会面临短期内民工无法复工、建材无法供应等状况导致施工工期延误,进而导致开发商延期交房的问题。

近日,河北张克锋律师事务所律师张克锋就延期交房相关问题进行解答。

不可抗力导致 延期交房的依据

张克锋表示,新冠肺炎疫情作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情,是无法预见的,而且实践证明即使遇见后,也无法完全避免。根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条,新冠肺炎疫情可以定性为“不可抗力”,且开发商可以此为由根据实际情况主张免除违约责任。

但是,司法机关将疫情认定为不可抗力免责事由,进而免责是有严格条件和标准的,如:疫情必须发生在合同签订后,约定履行期限届满之前;疫情影响到了合同履行(建筑材料生产地在疫区、工人大部分来自疫区、施工受疫情影响等)。实践中,需注意结合房屋买卖合同的签订时间、疫情发生的时间、逾期交房的各种原因等因素进行综合考量。

疫情属于不可抗力,是不是今年延期交房,都可以免责?

张克锋介绍,根据《合同法》,以下三种情况不可免责。

1、开发商顺延免责的时间超过“不可抗力”持续的时间,不免责。

法律上不可抗力时间应当以疫情对合同行驶的实际影响来决定。具体可以参考政府启动和接触公共卫生紧急响应的时间。张克锋提醒购房市民要留意顺延交房期限是否合理,留意实质性影响工期的时间。如果工地停工1个月,开发商却延迟交房好几个月,是不合理。

2、开发商不能提供疫情影响的证明、未能及时通知购房者,不免责。

张克锋表示,根据我国《合同法》第一百一十八条规定,不可抗力的通知与证明当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。如果延期交房不可避免,开发商可以先及时向购房者发布因疫情导致延期交房的书面通知,并收集延期复工、要求企业停工的官方通知文件。一定要提前通知业主。如果开发商没有及时通知或者不能提供相关证据,同样要承担过错责任。

3、疫情爆发后签订的购房合同,开发商可以提前预知疫情对工程节点的影响,没有理由在交房时按不可抗力因素免责。

张克锋说,对于在疫情期间、或者疫情结束后购房的客户,开发商不能以此为理由,延长交房时间。也就是说,疫情后签订的合同是可以预见的,因此是不存在因为不可抗力导致合同存在不能履行的问题。

(本文仅代表律师个人观点,仅供读者参考,个案有特性勿直接套用)

(记者 贾明蕾 编辑 冯菲)

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