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亏损25亿赴美上市,蛋壳公寓真的要破壳重生了吗?

亏损25亿赴美上市,蛋壳公寓真的要破壳重生了吗?

2020年开年之初,蛋壳公寓便蠢蠢欲动。

1月9日早上,长租公寓商蛋壳公寓更新了招股书,拟发售1060万股美国存托股票(ADS),每股美国存托股票代表10股A类普通股,发行区间设定为14.5美元到16.5美元之间。按IPO发行价区间的上限计算,蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.01亿美元资金,将在纽约上市,股票代码为"DNK"。

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一时间人们纷纷感叹蛋壳公寓顽强的生命力,早在2019年末的时候蛋壳公寓就因住建部等六部门发文"租金贷"的收入不能超过租赁企业收入的三成,极大的削弱了营收能力,同时根据蛋壳公寓2019前三季度的财报显示,截止至2019年9月底,蛋壳公寓的亏损已经达到了25.16亿元。

蛋壳公寓这是要迎来破壳重生了吗?我们不妨对其进行分析。

蛋壳公寓的营收状况

2015年,蛋壳公寓的实体公司"紫梧桐(北京)资产管理有限公司"在北京注册成立,只用了一年的时间,蛋壳公寓运营的房间数量就达到了2434间。

从2015年1月到2019年11月将近四年的时间里,蛋壳公寓逐步扩大自己的规模,运营的房间数量达到过了43.269万间,番了将近200倍。伴随着规模的扩大,蛋壳公寓的营收也在逐年增加。

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根据蛋壳公寓的招股书显示,2017年蛋壳公寓的营收为6.57亿元,净亏损为2.72亿元。2018年,蛋壳公寓营业收入26.75亿元,净亏损为13.70亿元。2019年蛋壳公寓前三季度营收达50亿元,净亏损25.16亿元,去年同期净亏损为8.13亿元,亏损同比扩大209.1%。三年的时间,蛋壳公寓累计净亏损高达41.57亿元,而且亏损的数额还在不断变大。

但2017和2018年营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币,同比增长307.3%,2019年前10个月的总营收为57.13亿元,同比增长约187%。

从财报上看营收一直在增长,亏损也一直在增长。营收增长的主要原因是业务的持续扩大、管理的公寓数量持续增加。亏损的原因在于在高投入、重资本运营模式下,还要面临租金和服务费的竞争。

到2019年第三季度末为止,蛋壳公寓共拥有覆盖全国13个城市的406746间房间,其中391911间已向公众开放。从城市分布来看,北京、上海和深圳是其主要市场,占经营总房源的52.6%。

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客单价上,截至2019年第三季度末,平均每一房源能给蛋壳公寓带来2155元人民币的收入,而对应的成本则为1564元。此外,同期蛋壳公寓的入住率达到86.9%,略高于2018年同期的82.9%。

根据专家预测,企业必须控制拿房成本在60%以下,入住率在95%以上,才能实现盈利,很显然蛋壳公寓距离这一目标还有一定距离。几十亿的亏损,便是蛋壳公寓成为头部企业的代价。

蛋壳公寓的营收能力

作为一个长租公寓商,蛋壳公寓扮演的是一个"二房东"的角色,即从房东处租赁房屋,并对房屋进行装修改造,再将改造后的房子以更高的价格出租给住户赚取租金差额,同时蛋壳公寓还对住户收取服务费,这两点成为了蛋壳公寓最主要的营收方式。

根据营收方式的第一点来看,曾有业内人士对其分析评价说:"长租公寓前期建设及改造投入大,回报周期长,盈利途径单一。"

为了实现营收的最大化,长租公寓商都采取了"N+1"的模式对房子进行装修。所谓"N+1"模式即对房屋中面积较大的客厅、起居室重新改造后,以一间新的房源重新面向租户出租使用,这类房子也就是我们所说的隔断房,这样做的目的使得原本一套只有3间卧室的房子变成4间卧室,增加了空间利用率,也增加的长租公寓的营收能力,很多企业为了生存,往往多采用这样的装修策略。

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但是一直以来,政府就一直提出"出租房屋不得改变房屋内部结构分割出租"的要求,但隔断房却始终屡禁不止,因此"N+1"模式的房子往往成为政府打击的对象,长租公寓们的生存能力一直得不到保障。

在收取服务费这个营收方式第二点上,倒也无可厚非,蛋壳公寓一般都会有专人定期的对公寓进行清理,同时蛋壳还配有专门的维修师傅,对租户收取一定的服务费在正常不过,只不过这并不能成为蛋壳公寓营收的大头。

从以上这两点看,蛋壳公寓要想实现营收最大化,只能从租金这方面下功夫,但"N+1"的装修策略却一直被政府所打击的,上有政策下有对策,不死心的蛋壳公寓也会和政府"打游击",伪装成业主对房间进行隔断改造,只不过这样的行为,并不能保障自己的营收能力稳定。

"大头不大,小头很小"这是蛋壳公寓等长租公寓商们一直以来面对的困境,也是造成他们亏损的最大原因。

上市分析

寻求大量资本的介入,真的能挽救长租公寓蛋壳公寓吗?这很难说。

首先在投入上长租公寓就已经远超其他行业了,没有大量的资金当做敲门砖是很难打开市场的大门的。还有就是回报周期长的问题,往往很多长租公寓在下一个资金回报日期来临之前就要面对着扩张、运营等方面的资金需求,再加上业内竞争导致房源稀缺,租金上涨,资金薄弱的企业很容易陷入恶循环走不出来,上市融资对蛋壳公寓来说确实是一步迫切需要的行动。

但我们还得注意到这一行业营收模式单一的问题,如果不对收益模式进行创新,照这样亏损下去,蛋壳公寓看不到希望,投资者也看不到希望,这才是最致命的。

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