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看!2019年到底多少家房企破产?

2019年以来,房地产市场就一直充斥房企大量破产的传闻,诸如“2019年全国已有400家房地产公司宣告破产”等新闻不断转载,市场真的进入“大洗牌”阶段了么?实际破产企业有多少,有什么特征,相比往年情况如何?让我们接下来为大家一一揭晓。

房企破产数量的真相

➤实际数量为330家,较去年同期并无大幅增长

图:涉及破产房企分布图

看!2019年到底多少家房企破产?

数据来源:人民法院公告网,中指研究院整理

实际发布破产相关文书房企为330家。截至2019年11月,在人民法院公告网,以“房地产+破产文书”为关键字可检索出来400多条破产文书,以企业为单位来看的话,剔除部分重复企业及非房地产企业,共计330家房企发布了破产相关文书。

相比往年,并无大幅增长。即使在房地产市场较好的年份,房企每年也有近300家左右会发布破产相关文书,文书的统计线条相对较粗,包含了重新发起、流程延期、债权人会议等不同阶段的披露。

企业主要分布于长三角与珠三角城市群。分地区来看,发布破产文书房企主要位于长三角与珠三角两个城市群,占比分别为25.76%和17.27%。两个区域占总数量的43%。我们认为,一方面,热点城市及城市群,吸引了大量房地产开发企业进入,区域竞争激烈,地方小微房企生存更加艰难;另一方面,长三角及珠三角投资及借贷热度高,借贷纠纷以及公司注销破产更加频繁。

➤宣告破产企业仅为43家,大部分仍处于破产流程初期阶段

图:房地产企业破产流程图

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房企破产流程漫长且复杂,真正破产企业仅有43家。房地产企业的破产其实是一个漫长的过程,中间会有破产申请、法院裁定受理、债权人会议、财产变价分配、甚至被申请破产或债权人会议后又申请重整自救、中止破产程序等都会有相关的流程与公告。因此,看似大量的破产文书中,真正被宣告破产的企业仅有43家,其余均为各种流程公告,包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。

大部分发布破产文书企业仅进入初期阶段。330家发布破产文书的企业中,190家为法院发布第一次债权人会议召开通知,占比为57.6%。通常,在多次债权人会议后,债权人才能决议出究竟是继续执行破产清算程序,还是申请重整或和解,此时并不能判定企业是否会破产。值得注意的是,27家企业的重整计划已获得批准。330家企业中,涉及重整的共计56家,这其中27家的重整计划已获法院裁定批准,这意味着这些企业已经成功存续下来。

破产原因探索

对破产企业进行核实后,我们发现房企大多为当地开发企业,很多纠纷为破产和解以及再次启动,破产数量保持稳定比例。相比小企业而言,部分规模相对较大的房企,因战略定位、多元扩张、项目销售等问题,资金链也出现了问题。

表:近一年部分陷入困境房企一览

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通过梳理表格内企业深陷困境的原因,我们可以发现房企面临破产主要有以下两方面原因:一方面,企业自身管理制度落后、运营效率较低、产品缺乏竞争力、布局单一,在市场火热的上行期阶段,企业的销售业绩快速增长,掩盖自身“内功”先天不足的缺陷,同时规模化也对企业自身管理提出更高的要求,企业并没有及时优化与挑战,一旦市场进入平稳或下行期,企业的竞争力短板就会凸显出来,销售去化以及融资等问题将形成较大压力;另一方面,部分房企前期的业绩高增长促使企业自信心急剧扩张,在业务发展方面铺摊子过大,激进的多元化拓展拖累了企业的发展速度。

总结

作为一个资金密集型行业,房地产开发需要大量资金支持,一旦运转中的环节出现资金问题,多米诺效应被触发,将迅速蔓延导致房企经营困顿甚至倒闭破产。2019年,信用评级较高的大型房企资金优势更加明显,而部分小型房企资金承压,短期资金风险显著增加。我们认为,房企仍需要从经营上做好地产主业,优化债务结构,降低杠杆比例,平稳发展才能持久经营。

谨慎进入非地产领域。近几年,房企纷纷涉足长租公寓、养老地产、文旅地产相关领域,也有进军新能源汽车、机器人制造、汽车零部件制造等非地产领域。房企要对自身的财力、物力、人力有着系统规划,促进业务及品牌的协同发展,形成系统运营的合力,否则新涉足业务不仅短期难见效益,主业的发展也会受到拖累。

适度降低杠杆比例。在金融去杠杆的背景下,传统的融资路径依赖成为潜在风险点,项目风险的重复叠加成为引爆系统风险的锚点,尤其是中小型房企布局相对集中,很难平衡区域风险。因此,适度降低杠杆比例,放缓增长节奏,能够有效规避现金流风险。

综合来看,2019年房地产企业破产数量并未有显著增长,仍属于正常优胜劣汰的行业更新节奏。但受市场下行和调控不放松影响,房地产企业正在面临费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑的困境,尤其中小型房企仍将面临一定的盈利和资金压力。未来,在融资监管全方位趋紧的情况下,行业分化将会持续加剧,房企应控制扩张速度,谨慎进入非地产领域,聚焦市场需求旺盛的强支撑城市,适度降低杠杆比例,强化合作投资与开发,保障企业的持续健康发展。

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