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千亿级合作牵出两大闽系房企 世茂的钱哪里来?

12月17日,福晟集团(00627.HK)股价收盘报0.184,上涨达36.3%。

这一波拉升背后是福晟集团与世茂即将开展的巨额合作。

福晟集团内部核心人士向风财讯证实,福晟与世茂及资管机构将开展战略合作,强强联手将来共同开发合作。

对于此次涉及四家合作方的持股比例,世茂、福晟、东方资产和信达资产是否为4:3:3,该人士表示“网上流传而已”。

那么此次合作到底涉及哪些项目?世茂开启“收购模式”的钱从哪里来?

福晟8000亿货值“肥肉”

截至今年11月,福晟集团的销售金额为637.7亿元,排名51位,这与其此前设定的“2019年900亿”目标,还有一段距离。不过为了这个目标,福晟曾在过去三年加速冲刺,这为其沉淀了为数不少的优质资产。

福晟在2017年前后通过并购一举拿下的项目就有70余个,2018年的200多亿回款都用于新增投资,当年预计累计动用1000亿资金投资新项目,截至当年年末,总货值超过8000亿元,其中新增的土地货值,就达到620亿元。

其中最引人关注的,莫过于深圳体量达200万平方米的旧改项目(目前股权已变动),2018年福晟在深圳的9个项目,储备货值超过了5000亿元。

而目前福晟在粤港澳大湾区布局4座城市,持有共约7个项目。

大本营海西经济区的4座城市,福晟则共有25个项目,其中15个还有可售货值.

环杭州湾大湾区则有上海福晟钱隆广场和淮安的钱隆御景。另外福晟在天津、郑州还有6个可售项目。

消息称,此次合作涉及规模或达2000亿,主要涵盖福州、厦门、天津、惠州等主要几个存在待开发优质项目的城市。

千亿级合作牵出两大闽系房企 世茂的钱哪里来?

世茂的“印钞机”

另一厢边的主角世茂房地产,可谓今年地产界的另一位“收购王”。

今年以来已先后与泰禾、万通、粤泰、明发、开诚实业等房企达成协议,收购超过20个项目,总收购金额近200亿元。

在今年上半年世茂新增的60幅土地中,7成(约900万平方米)都是收并购获取。

世茂的钱从哪里来?

风财讯盘点发现,销售变现、境内外发债和银行授信是其公开层面的主要现金池。

受到今年融资政策影响,世茂房地产在国内发债数量减少,优先在海外发行美元优先票据。

截至目前,世茂房地产及子公司境外债券还有6只存量债,规模约55亿,票面利率在4.75%-8.37%。剩余年限最短1年半,最长还有近7年有效期。

有券商人士告诉风财讯,世茂是A+H双上市平台,目前的联合信用评级是AAA评级,世茂的债券比较被看好,一些高收益票还会吸引投资者抢额度。

或许也是由于比较抢手,相较诸多房企10%以上利率,世茂的境外债只有一笔票面利率超8%,利率多在4-5个点的水平。

在国内,世茂房地产也主要依靠债券融资,其境内融资的存量债,还有3只五年票期的私募债,总额57.4亿元,票面利率在4.6%-6.9%。

相比之下,信托融资目前只有三笔。而其整体的加权发债成本6.2%,处于行业低位。

此外,世茂房地产的银行授信总额1555亿,截至今年中期还有400亿未使用。公司的中期票据还有80亿未使用。

在这一过程中,世茂房地产的对外担保只有36.11亿。整体呈现出的现金情况比较乐观,年中经营性现金流净额在99.99亿,比2018年末的22亿宽裕不少。

不过截至2019年中期,世茂房地产的有息债务1154.66亿元,较2018年的1091亿有所增加;流动负债在总负债中占比7成以上,资产负债率略有提升,伴随收并购规模的持续加大,需要更加关注平衡长短债和现金流。

而解决这个问题的最好办法,依然是加速销售回款。

截至今年前三季度,世茂房地产的销售2277.3亿元,已重回TOP10,排名第九位。

对于2018年和2017年同期,世茂房地产1551亿元、886.2亿元的销售额,“提速”很明显。

资金充沛、野心犹在,扩张便是一场跃跃欲试的大戏。

收并购只是世茂房地产选择的一种表演方式。毕竟相较利润空间只要有5%不到的招拍挂市场地块,收并购市场的可操作空间更大。

“操作得好,拿到15%的利润空间也并非不可能,普遍保证8%的利润是可以的。”上述业内人士表示。

而除了福晟、泰禾、万通、粤泰、明发、开诚,消息称还有多家资金链偏紧的民营房企在世茂的备选名录中。

正如副主席兼总裁许世坛所言“加大并购”,当下的世茂房地产也凭此重新拨动了“名次”的指针。

(风财讯 王婷婷/文)

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